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房地产调控应当标本兼治!岂可有病乱投医?  

2010-06-25 17:34:11|  分类: 社会杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产调控应当标本兼治!岂可有病乱投医?

刘斌夫

 

目前什么提高房税、限制按揭等等房地产调控政策“头痛医头脚痛医脚”,只有短期收效,不能长治久安,治标不治本。刘斌夫、应家权二位经济体制医师,特地开出几包特效“药”:

 

(一)廉租住房建设  采取纯粹国家所有制形式的“非市场化”建设。此类房屋开发用地采取“零地价”划拨,须指定当地政府建设部门直属国有“中房”企业“零利润”完成建造。对城市(和农村)的低保户、困难户、无工资收入者、极低收入者和残疾人等弱势群体,全面实施廉租房政策。这就要求大幅度增加廉租房的比重,理论上应该将覆盖面提高到适用政策家庭的95%以上。至少有四种益处:①关注民生;②扩大内需,拉动经济发展;③国家可获得房产升值的未来利益;④可平抑而今非正常暴涨的商品房价格。这种房子规划、建造由国家操盘,产权权属国家所有,居住者不能继承、不能转让和转租,住户脱离适用政策范围时,政府当即收回。廉住房国家所有制,既是民众最基本社会保障的需要,也是一部分房地产财富增长可为国家所有的有效途径。

(二)成本定价房——居民第一套基本生活保障住房开发  居民基本生活保障住房“半市场化”开发,采取国家调控、企业经营方式。此类房产具有一定范围内的“准商品”属性,只能购买,拥有产权,可以继承、赠与,不能转卖;其土地取得不采取“招、拍、挂”形式,而由省一级政府及国土部门根据本地实际情况、所处时段和所在区域、地段,制定、发布相对统一的较低廉划拨地价,上报中央政府及国土部门核审或备案。凡对工薪阶层、低收入阶层、中产阶级,国家确定一定人均标准的第一套房住房面积。这类住房的开发权应多由国有企业(或居民临时组成合资建房机构)独立经营,在税收、土地供应、配套方面均享受优惠,房价以“成本价+合理利润”(譬如净利润不得超过10%)定价。以成本顺推的方式定价,合乎市场经济规律,易于管理,明显优于现在所谓的“限价房”、“经济适用房”形式。国有开发企业或居民户主自然人联合自建住房临时机构在国家宏观指导、严格审计下运作,不准任何私有民营企业有盈利性的入股参股。这类房屋应满足绝大多数适宜人群的需求。凡没有享受福利分房、经济适用房、集资建房和年收入在一定水平之下的居民家庭均可购买,而逐步实现每一个适宜家庭都有一套基本保障住房。关乎成本定价房的受益人群、开发与监管体制、市场供求平衡、计划指导与市场衔接等等方面,尚需在充分调研基础上完善法规、制定规则。

以上 “廉租住房”、“成本定价房” 两类房屋,均为广大普通民众的基本生活保障住房。对此,国家不仅要大幅度增加其投入,而且应该从根本上解决其开发建设管理运营体制与机制问题,还应该在方针政策上进行配套改革,对地方政府廉租住房、成本定价房开发建设,确定严格的进程时间表和量化指标,并作为考量政绩的重要依据。

(三)居民第二套住房、高档住房、别墅、旅游房地产开发  任由民营、国有甚至外资企业参与市场竞争、合理开发、自主定价,对项目选址、土地利用指标、开发标准等可作相应约制和规范。此类投资性房产,其用地须以“招、拍、挂”自由竞拍方式溢价取得,适当放开地价,并允许投资者买卖此类房地产。旅游房地产、酒店式公寓和旅游商业经营性房地产用地可由一级开发商以BT模式代政府进行先期整理,再由政府拍卖分成或政府对土地整理投资者买单。

如果过于限制别墅、高档住房开发,将使富人资金外流购置境外房产。若在解决普通百姓的基本生活保障住房之同时,有条件的适当放开别墅用地供应,同时为度假旅游产业发展而努力推进旅游房地产开发,既满足先富阶层及广大旅游者的奢侈需求,又有力拉动了内需。

(四)商业经营性房产开发  采用宏观规划为指导下的自由竞争机制,民营、国有甚至外资企业参与竞争开发。对房产投资者,只要不违背第一二类住房的国家规定,管理上可以完全由市场主导。

(五)工业房产开发建设  此类房产有政府统规统建标准厂房或政府统规、企业自建,亦可由政府委托一级开发企业以BT模式代为开发、建设、招商或整体移交与政府分成或由政府买单;工业用地可由地方政府有偿划拨,统一定价,不用招拍挂。工业房产应属企业资产,均可抵押、转让、合资、合作。

 

为遏止地方政府对“炒地财政”过激势头与过度追求,促使房地产业步入健康有序发展轨道,特此建议:

(一)中央政府可将国税收益转移支付一小部分给每一个地方量化到省、市、县三级政府,以促使地方政府放弃以土地利益追逐为主要目标的急功近利做法,努力推进多元产业集群发展;

(二)中央收回一部分土地管理与受益权限,与地方政府按比例分成土地收益,大宗商住用地拍卖权有这样政府直接介入监管;

(三)尽快出台《住房保障法》和房地产行业新体制的相关法规与配套政策、措施;

(四)将廉租房建设和成本定价居民基本生活保障住房开发,列为各级政府政绩考核硬性指标;

(五)推进政府管理机构改革,将国家住房与建设部改设为“城乡规划建设与住房保障部”,首先抓好规划,重点抓好建设,同时抓好住房保障,充分体现中央和地方各级政府职能部门对城乡规划建设和全国住房保障的调控职能。

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